投资写字楼的利与弊(住宅 公寓 商铺 投资三者 优势和劣势)

商铺,作为“生活的最后一公里”,拥有稳定性、增值性、耐久性的特点,时间越长人气越旺,价值和租金自然水涨船高。而公寓具有低门槛、低投入、高收入的优点,而且不限购、不限贷,既能作为安家城市的首置型过渡产品,也能兼顾未来收益。那么两者对比,哪个更具投资价值呢?楼市投资逻辑变了,住宅、公寓、商铺、写字楼投资机会分析

图片[1]-投资写字楼的利与弊(住宅 公寓 商铺 投资三者 优势和劣势)-赚在家创业号

  01 宏观格局

  1、城镇化:处于从60%向80%迈进、“触顶前的减速期”,第三轮城镇化属于典型的“大城市时代”。

  2、经济增长:进入中低速发展阶段,增速一步一步逐级下台阶,不存在所谓的L型,就是下楼梯。没有最低,只有更低。5时代、4时代、3时代将逐渐到来。

  3、货币发行:与经济增长相匹配,进入中低速增长期。中间可能因疫情等意外因素,最多适度调节,改变不了大趋势。全球央行进入收水期,短期还要忍受缓慢降杠杆的痛苦。

  4、人口增长:增速下降,红利消失,老龄化趋势明显,三胎政策改变不了下滑的大趋势,最多延缓下滑速度。

  (三胎政策)

  5、房地产市场:鱼尾行情,量已经基本触顶,未来以高位盘整为主,中长期伴随缓慢下降;房价暂时看不到天花板,未来中长期大概率以低速、缓慢、曲折的形态不断向上拓展,10-20年的时间至少应该是有的。

  02 住宅市场的新逻辑

  01 市场容量三大趋势

  (1)房住不炒,投资需求将长期被压制。

  (2)居住需求与人口高度相关,人口总量触顶回落,住宅需求总量未来也将是触顶回落态势,变化趋势与人口趋势高度相关。从高位盘整,到中长期缓慢下降。

  (3)新房市场和增量市场将逐渐回落,存量市场占比将逐步提高。虽然短期的二手房指导价对存量房市场有冲击,但是改变不了大趋势。

  02 住宅房价三大趋势

  (1)涨的慢了。住宅市场进入低利润和强监管时代,政府通过楼市调控主导二次分配,大涨和暴利再无可能了,会长期把房企利润和房价涨幅控制在微利低水平。不同年份出现横盘、微涨、小幅上涨都有可能,偶然也可能遇到周期性或偶发性的短时间大涨,但是平均下来,多年平均涨幅一定会很低,可能很多跑不过房贷利率,甚至可能跑不过存款利率。投资房产成鸡肋,可能不赚钱,甚至可能会亏钱。

  2、分化加剧。涨跌都是常态,而且能涨的城市、板块和楼盘越来越少,可能跌的会越来越多。投资成为技术活,一不小心买到跌的,不赚反亏,今后投资的坑会特别多。

  3、过程曲折。中间可能经常面临回调,甚至可能遇到中期周期性、偶发因素促动的大回调,如亚洲经济危机、08金融危机等。普通人越来越难把握波动趋势,要有像股民一样遭受折磨的耐力和承受力。

  总结一下住宅投资关键词:

  (1)高成本,投入大,动辄几百万。

  (2)投资周期长,限售影响,短期投机炒房很难了。

  (3)回报率低,房价上涨赚差价越来越难。限售拉长投资周期,平均回报率很难高的上去。即使运气好遇到一年大涨,也可能被几年小涨不涨摊薄掉。

  (4)过程受虐,经常性要忍受滞涨甚至下跌。

  (5)容易踩雷,坑太多,一不小心买到不涨反跌的,还要亏掉本金。

  但是总体来看,相对公寓、商铺、写字楼等物业,住宅可选的标的依然比较多,依然是风险相对小的投资。但前提是能接受较低的回报率,能忍受过程中的折磨,更关键的是要有眼光,能够选到稳赚不赔和涨幅最靠前的楼盘,这才是真本事。

  03 公寓市场的新逻辑

  1、认清现实

  (1)租赁市场的机会只集中在少数一二线城市,人口净流入,外来人口多,租房客群基数大。绝大部分中小城市根本没机会,几乎没有活跃的租赁市场,公寓在这些城市几乎等同于垃圾资产,完全没有活路,再便宜都不要碰。

  (2)租赁市场供应过量,不但公寓供应过剩,还有大量可供出租的住宅房源,近年来一哄而上的保障性政府租赁房、人才公寓,市场化改造的长租公寓。供应量太大了,大量的公寓大量卖不掉,租不出去。

  2、如何破局

  公寓市场不是没有需求,有需求就可能存在市场空间。公寓的投资机会,需要同时满足几个条件:

  (1)有市场。少数一二线城市,租赁人群集中的区域,需求旺,客群基础庞大,市场活跃。

  (2)公寓标的的市场竞争性强,有市场空间。不管是地段、交通、配套还是产品品质、品牌、物业、服务等,在区域市场中都具有足够的竞争力,是绝对受市场欢迎的好项目。

  (3)价格上被错杀或低估,高性价比,高投资回报率。由于公寓市场整体不景气,或者竞争过于激烈,或者回笼资金、加快去化的需要,多种因素下导致优质公寓价格明显低估,投资回报率处于头部位置,正好赶上了优质资产最倒霉的时候,遇到了最佳买点。

  同时满足了以上三大条件,基本就可以出手了。这样的项目,在市场上占比不会超过10-20%。所以公寓投资还是属于机会型投资,不见兔子不撒鹰,不见好项目不出手。宁可不买,绝不买错。

  3、公寓投资的优势

  (1)投资小,便宜的几十万就可以投资,适合更多的普通人。住宅投资往往要数百万,而对于总价60万左右的公寓,首付30万就可以投资。

  (2)政策友好,进出自由:不限购(住宅被限购无法投资了,可以投资公寓);不限贷(贷款灵活,部分装修贷、信用贷等贷款利率比房贷还低);不限售(可变现)。

  04 商铺投资的新逻辑

  1、残酷的现实

  (1)需求断崖式下滑。线上购物对线下零售的冲击,线上支付对银行网点的冲击,疫情对餐饮、旅行社等的冲击,楼市调控对中介门店的冲击,整顿培训机构对集中式商业的冲击等。冲击一个接一个,线下商铺的需求正在经历合围打击,断崖式下滑。今后中长期很难再缓过来,大势无法改变,需求的底层逻辑变天了。

  (2)天量库存。商业综合体、社区商业等全部供应过量,大量卖不掉、租不出去。

  2、有投资价值的商铺,很难发现共性规律。

  一般需要同时满足条件:

  周边有充足的需求,供应量又偏少,这种情况在商铺建设无孔不入的大环境下,少之又少。优质的位置,奇低的价格,客流的保障,为社区居民服务、为写字楼服务、菜场门口附近的等等,具有足够刚性的商业需求,又有合适的产品,尚有不错的潜力。

  80年代的南京菜市场:热闹非凡

  3、商铺投资的优劣势

  (1)优势:不限购、不限贷、不限售。

  (2)劣势:总价高,数百万级,一般人没有这个经济实力。投资大,风险高,一旦投资失败,损失也大。公寓几十万投资,影响小得多。

  05 写字楼投资的新逻辑

  1、残酷的现实

  (1)整体经济不景气,以及对P2P等的整顿打击,部分行业出现公司倒闭潮,新开企业数量少,对写字楼的总体需求在下滑。

  (2)库存大,供应严重过量,大量卖不掉、租不出去,还有大量新项目在建、待建。各类科研用地性质的产业园区还与市场化的写字楼抢生意。空置率上升、租金下滑是未来的大趋势。

  2、有投资价值的写字楼,很难发现共性规律。

  一般需要同时满足条件:

  周边有充足的办公需求,待入驻企业数量大,供应量又偏少,这种情况在写字楼建设无孔不入的大环境下,确实太少了。

  个别市场可能存在空白,结构性的市场机会,比如真正最高档的优质写字楼稀缺,供不应求,可能短期就存在机会,但是这种一般又不可能散售,普通投资者根本无法投资。能够散售的,一般都是红海,真正有机会的并不多。

  区域需求旺盛的稀缺散售写字楼,如果品质足够好,价格足够低,在区域内竞争优势突出,可以酌情考虑。有时自用兼投资也是可行的选择。

  3、写字楼投资的优劣势

  (1)优势:不限购、不限贷、不限售。

  (2)劣势:分割销售的小户型一般较少,总价普遍高,数百万级,一般人没有这个经济实力。

  06 举个栗子:南京公寓分布图暗藏的投资机会

  1、公寓投资法则

  (1)客源充足:地缘客群,以及主要地铁线上的客群

  (2)在租赁市场具有竞争优势:地铁、商业、娱乐以及产品品质、品牌、物业、服务等,综合要素的受欢迎程度要排在前部,最好是头部。

  (3)回报率高:小户型、低总价,性价比高,租金回报率高。核心是控制总价,公寓投资最关键的是看总价。

  2、主城区公寓洼地,为何南站成为全市最被低估的公寓板块?

 近期整理了全市的公寓总价地图,从全市公寓的总价段分布来看,城中和河西2大板块定位于高端豪华公寓,位于南京公寓金字塔的顶端,总价基本都在150万以上。其中,城中最贵的公寓单价今年将达到5-6万元/㎡左右,与豪宅价格高度看齐。

  在南京传统的主城区,城市一环沿线,城北燕子矶、城东(马群、金马路)的总价段基本都在100万左右。

  而南站板块则成为传统主城区的公寓洼地,60-80万就可以买到一套品牌开发商的公寓产品,这个价格与尧化门差不多,而且和江北新区、浦口、江宁小龙湾的公寓总价基本相当,比江宁大学城和禄口也就高出一点点。

  南站作为南京第3大市中心,仅次于新街口和河西,但是公寓的价格区间不但与新街口、河西相比相去甚远,总价段只有他们的1/2-1/4,甚至比城北、城东的还要低将近一半,只能和江北、江宁部分区域看齐,与南站的地段价值和在全市的地位明显不匹配,与各区域当地的公寓租金水平也完全不匹配,在南京公寓市场明显被低估,属于投资价值属性最高的区域之一。

  总价段的低估,意味着投资回报率的极大低估。以南站的地位和产业发展水平、租客的租金承受能力来看,租金水平至少应该在城北燕子矶、城东(马群、金马路)之上,但是入手公寓的总价却相差很多,投资回报率南站要领先太多了。

  与总价差不多的同样在60多万的江北新区、浦口、江宁部分区域相比,南站的地段优势、交通便利程度、配套水平高出很多,租金水平也是一样,差不多的总价,肯定投资回报率更高,出租率也更有保证。

  南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉,对公寓市场一直坚持“只有10-20%的优质和高性价比的公寓才有投资价值”的观点。

  张辉认为,投资公寓,就是要把这投资回报最好的10-20%的项目挖掘出来,要寻找最被市场低估的产品,这样未来的出租率和投资回报率才更有保障,才更能走向无风险投资。

  楼市投资逻辑变了,住宅、公寓、商铺、写字楼投资机会分析金轮星际中心公共空间效果图

  而南站的金轮星际中心等低总价、高品质公寓,恰恰是这样的优秀标的之一。公寓市场鱼目混杂,要么不买公寓,既然决定买了,就要会选这种高性价比的。实际上,在住宅限购、限贷、限价、限售背景下,投资价值越来越低,而高性价比公寓的投资价值其实还是很好的,一批有眼界、会算账的聪明投资者其实已经提前下手了,南站板块这样总价60万起的低总价公寓也是卖一套少一套,卖完之后也很难再有这样低价的产品了,今后的新项目很可能总价要接近100万了。

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